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中富跌倒无人吃饱 鄂尔多斯地产资金链崩盘寓言

文章分类:财经新闻   作者:不祥   来源:21世纪经济报道   时间:2011/10/16 15:56:24   人气:1014   分享到QQ空间   收藏到QQ书签   推荐给朋友

 

      在 近期 鄂尔多斯 ( 15.77 , - 0.27 , - 1.68% ) 的 饭局 中 , 谈论 得 最 多 的 就是 高利贷 问题 。

    一 位 小 贷 公司 人士 称 , 他 几乎 天天 都 会 听到 新 的 事情 发生 : “ 今天 听说 有 一对 夫妻 欠 多少 亿 被 抓 起来 了 , 昨天 听说 一 个人 欠 13 亿 元 自首 了 , 大前天 听说 有人 跑 路 了 … … ”

    有时候 这些 传言 有名有姓 , 有时候 情节 则 模糊不清 。 而 若 不是 事关 己 身 , 几乎 没 有人 去 关心 事情 的 真假 。

    今年 下半年 以来 , 鄂尔多斯市 发生 多起 高利贷 崩盘 事件 , 多名 涉足 高利贷者 因 资金 链 断裂 而 逃跑 甚至 自杀 。 首都 经济贸易 大学 教授 戚聿东 认为 , 目前 我国 部分 地区 民间 高利贷 愈演愈烈 , 风险 逐步 加大 , 如 不 采取 措施 加以 控制 , 有 可能 引发 部分 地区 的 金融 问题 。

    “ 每 一起 严重 事故 的 背后 , 必然 有 29 次 轻微 事故 和 300 起 未遂 先兆 以及 1000 起 事故 隐患 。 ” — — 这是 德国 飞机 涡轮机 的 发明者 、 德国人 帕布斯 海恩 提出 的 一个 飞行 安全 法则 。

    套用 在 当前 的 鄂尔多斯 , 这 一 法则 亦 揭示 出 某种 真实 。

    风暴 边缘 的 鄂尔多斯 , 正 陷入 与 温州 版本 不同 的 地产 借贷 恐慌 。 故事 不乏 细节 , 问题 是 , 惶恐 将 如何 演变 ?

    中富 跌倒

    “ 几乎 所有 的 高利贷 都 和 房地产 有关 。 ” 鄂尔多斯 一名 当地 企业家 告诉 记者 , “ 中富 公司 的 事情 是 鄂尔多斯 民间 借贷 危机 的 典型 代表 。 ”

    9 月 24 日 , 鄂尔多斯市 中富 房地产 开发 有限责任 公司 ( 下 称 “ 中富 ” ) 法定代表人 王 金福 自杀 身亡 ( 详见 本报 10 月 13 日 报道 《 鄂尔多斯 地产 商 自杀 : 中富 两 套 方案 清偿 3.2 亿 债务 》 ) , 多 位 知情 人士 透露 , 还 不 起 高利贷 是 其 自杀 的 重要 原因 。

    中富 公司 的 数据 显示 , 公司 于 2008 年 投资开发 “ 国电 富 兴园 小区 ” 项目 , 工程 总 造价 约 1.93 亿 元 , 在 经营 过程 中 一直 没有 获得 银行 贷款 , 而是 通过 高利贷 融资 2.63 亿 元 。

    一名 债权人 告诉 记者 , 中富 的 利息 为 每个 月 3 分 ( 3% ) , 3 个 月 一 结 。 一直 以来 , 中富 的 还款 非常 准时 , 因此 她 又 从 别人 处 借钱 放到 中富 , 至今 投入 中富 的 资金 已 达 2000 万 。

    因为 从 银行 无法 获得 贷款 , 从民 间 借 的 高息 进行 房地产 开发 是 鄂尔多斯 许多 房地产商 的 做法 。

    根据 住 建部 政策 研究中心 参与 完成 的 鄂尔多斯 《 中国 民间 资本 投资 研究报告 》 , 截至 今年 2 月底 , 鄂尔多斯 银行 系统 房地产 开发 贷款 余额 为 59.7 亿 元 。 在 360.7 亿 元 的 投资 规模 中 , 仅 占 到 不到 16.55% 。 在 鄂尔多斯 , 房地产 开发 资金 主要 来自 于 民间 借贷 。

    “ 在 鄂尔多斯市 , 每 一个 房地产 项目 都 要 向 民间 资本 借钱 , 一般 是 40% - 50% 的 资金 来自 民间 资本 , 有些 楼盘 甚至 所有 资金 都 来自 民间 资本 。 ” 戚聿东 介绍 。

    中富 正是 其中 典型 , 2.63 亿 借款 大多 用于 支付 1.37 亿 工程款 以及 利息 。

    这 无疑 是 一个 危险 的 决定 。 杠杆 融资 是 房地产 开发 模式 中 的 重要 部分 , 如果 从 银行 获得 房地产 开发 贷款 , 利率 不过 在 基准 利率 基础 上进 行 有限 上浮 。 今年 中 , 鄂尔多斯 一家 房地产商 告诉 记者 , 银行 利率 普遍 上浮 20% 以上 , 甚至 达到 50% , 但 即使 这样 , 年利率 也 不过 10% 左右 。 而 民间 借贷 年利率 一般 在 30% 以上 , 甚至 更 高 。

    但 随着 今年 信贷 政策 紧缩 , 各 大 银行 纷纷 收紧 贷款 。 华夏银行 ( 10.85 , 0.07 , 0.65% ) 鄂尔多斯 分行 的 一名 员工 透露 , 起初 银行 还 能 对 部分 房地产 项目 提供 2 亿 元 的 贷款 , 大约 也 能 占 其 开发 资金 的 60% 左右 , 现在 已经 停止 向 房地产 项目 发放 任何 形式 的 贷款 。

    目前 鄂尔多斯 的 民间 拆解 利率 已经 达到 月息 3 分 5 ( 年利率 42% ) , 甚至 5

    分 ( 年利率 60% ) , 而且 很 难 借 到 钱 。

    按照 月息 3 分 计算 , 2.63 亿 借款 每个 月 要 支付 的 利息 为 789 万元 。 “ 仅 支付 利息 的 压力 就 非常 大 。 ” 一名 鄂尔多斯 房地产商 表示 。 知情 人士 告诉 记者 , 对于 很多 房地产商 来说 , 压 在 他们 身上 最重 的 石头 , 不是 楼盘 积压 , 而是 高额 的 还款 利息 , 很多 人 无奈 之下 再 借 高利贷 用于 还 息 , 从而 进一步 扩大 风险 。

    在 企业 资金 周转 不足 时 , 通过 民间 借贷 方式 周转 本 无可厚非 , 但 鄂尔多斯 房地产 企业 的 危险 在于 将 短期 借贷 长期化 。 例如 中富 公司 , 一名 债权人 告诉 记者 , 她 从前 年 开始 以 3 分 利息 借给 公司 钱 , 直到 出事 前 一直 按期 收取 利息 。

    一 位 投资 集团 负责人 毫不 避讳 : “ 他们 ( 房地产商 ) 从 我 手里 借 到 钱 , 肯定 是 反手 就 用来 支付 借贷 利息 , 这样 的 风险 太 大 了 。 ”

    借贷 无门

    中富 “ 国电 富 兴园 小区 ” 项目 的 总 建筑面积 107870.65 平方米 , 其中 住宅 面积 80001.98 平方米 , 商业用房 面积 22925.46 平方米 , 其中 住宅 项目 于 2010 年 开盘 销售 , 已经 收回 首付款 817.053 万元 , 尚 有约 1.5 亿 应收 贷款 。

    记者 从中 富 公司 了解 到 , 1.5 亿 应收 贷款 均 为 住户 的 银行 按揭贷款 。

    在 房地产 开发 模式 中 , 用 销售 收入 支持 工程 继续 施工 是 资金 链 上 的 重要 一环 。 在 鄂尔多斯 , 购房者 在 买房 时 支付 30% 的 首付款 , 剩余 70% 从 银行 办理 按揭贷款 。 银行 贷款 一次性 支付 给 开发商 , 然后 由 购房者 分期 还给 银行 。

    一名 当地 商业银行 人士 介绍 , 该行 对 购房者 在 没有 房地产 公司 担保 的 情况 下 不会 发放 按揭贷款 , 即使 是 能 发放 , 资金 也 非常 有限 。 有 业内人士 告诉 记者 , 在 银行 用 房屋 办理 抵押贷款 也 很 困难 。

    实际上 , 按揭贷款 是 售房 收入 的 大头 , 无法 获得 按揭贷款 大大 增加 了 房地产商 的 资金 压力 。

    一名 当地 从事 过 房地产 开发 的 人士 告诉 记者 , 在 销售 时 , 会 和 购房者 签订 一 份 协议 , 由 房地产 公司 负责 办理 银行 按揭贷款 , 并 申明 如果 按揭 办理 不下 来可 退 房 。

    但 今年 以来 已经 发生 多起 按揭贷款 无法 办理 事项 , 房地产 商也 不 愿意 退 房 。

    “ 我 去 找 开发商 , 他 说 , 好不容易 卖 出去 一 套 , 怎么 可能 退 呢 ! ” 一名 受 购房者 委托 与 开发商 理论 的 当地 媒体 记者 说 。

    此外 , 银行 的 开发 贷 也 全面 收紧 , 使得 房地产商 无论 在 开发 的 前期 、 中期 或者 后期 , 都 面临 资金 困难 。

    一名 当地 中型 房地产 开发 企业融资 部门 人士 告诉 记者 , 公司 无法 从 银行 获得 贷款 , 今年 以来 一直 在 多方 筹集 资金 。 但 当地 的 小额 贷款 公司 已经 借 不到 钱 了 , 正在 打听 通过 信托 公司 或者 房地产 基金 的 方式 融资 。

    鄂尔多斯 地产 资金 链 崩盘 寓言

    鄂尔多斯 融 源 泰 小额 贷款 公司 的 工作人员 介绍 , 房地产商 在 公司 放款 的 “ 黑名单 ” 中 , 因为 公司 与 银行 有 协议 , 银行 部门 在 协议 里 明确 规定 不许 给 房地产 项目 提供 资金 。

    根据 相关 规定 , 小额 贷款 公司 不得 吸收 存款 , 只能 用 自有 资金 放贷 , 但 可以 从 银行 获得 不 超过 自有 资金 50% 比例 的 银行 贷款 用于 经营 。

    该 小 贷 公司 工作人员 透露 , 除了 协议 上 规定 的 条款 以外 , 银监局 和 金融 办 还 会 不定期 的 到 公司 检查 , 防止 小额 贷款 公司 擅自 向 房地产 项目 提供 资金 。

    另外 据 鄂尔多斯 当地 媒体 的 调查 , 部分 小额 贷款 公司 从来 没有 “ 给 房地产 项目 贷款 ” 的 业务 。 一名 小 贷 公司 人士 表示 , 小额 贷款 公司 提供 的 贷款 都 是 短期 的 , 而 房地产 的 资金 回笼 却是 长期 的 , 并 不 匹配 。

    而且 记者 从 多家 小 贷 公司 了解 到 , 今年 公司 资金 非常 紧张 , 早就 无 钱可贷 。 “ 我 还 想 贷款 呢 , 你 告诉 我 哪里 可以 借 到 钱 。 ” 一家 小 贷 公司 负责人 半 开玩笑 地 说 。

    当地 的 很多 民间 借贷 人 也 对 房地产 亮起 了 红灯 , 虽然 这 曾经 是 他们 重要 的 放款 对象 。

    一名 当地 投资公司 经理 说 , 许多 熟人 希望 从 他 这里 借钱 , 但 他 最后 的 选择 只能 是 一声 对不起 。 “ 我们 不得不 谨慎 。 而且 现在 房子 很 难 卖 得 动 , 资金流 回 不 来 , 放 出去 的 这些 钱 肯定 不 知道 何年 何月 能 收回 了 。 ”

    多 位 当地 人士 告诉 记者 , 人们 已经 纷纷 开始 往回 要 债 , 尤其 是 借钱 给 房地产商 的 。 “ 人们 心里 都 清楚 , 钱 放到 哪里 去 了 , 还 不是 房地产 ? 现在 只有 能源 企业 还 能 借 到 些 钱 。 ”

    房市 , 繁华 不再

    资 足 抵债 但 现金流 严重 不足 , 是 许多 房地产商 的 现状 。

    目前 中富 公司 项目 主体 工程 已经 完工 , 根据 中富 公司 评估 , 资产 为 4.91 亿 元 , 负债 2.63 亿 元 , 资产负债率 约 为 53% 。

    但 一 分钱 难倒 好汉 , 2011 年 以来 , 鄂尔多斯 的 房地产 已 陷 滞销 状态 。

    根据 鄂尔多斯 地税局 数据 , 2011 年 上半年 鄂尔多斯市 房地产 税收 入 约 4.2 万元 , 同比 增长 28% ; 2010 年 上半年 税收收入 约 3.04 万元 , 同比 增长 68% 。

    两 相 对比 , 2011 年 房地产 税收收入 的 增幅 大幅度 下降 。 而且 业内人士 介绍 , 今年 上半年 的 4.2 亿 税收 中 可能 有 一部分 是 去年 销售 的 房子 , 今年 下半年 房产 税 的 增速 可能 更 低 。

    鄂尔多斯 的 房地产 早已 显现 泡沫 。

    据 一家 地产 调查 机构 的 调查 , 鄂尔多斯 平均 每人 拥有 房屋 2.7 套 。 一个 三口 之家 的 房屋 拥有 数量 多者 达到 七八 套 。

    据 鄂尔多斯 当地 媒体报道 , 全市 共有 房地产 企业 442 家 , 几乎 每 一个 能源 企业 均 有房 地产 开发 业务 。 2010 年 , 鄂尔多斯 房地产 开发 实际 施工 面积 2696 万 平方米 , 但 鄂尔多斯 各 旗镇 总人口 才 160 万 , 市区 人口 逾 65 万 。 如果 按照 65 万 人口 计算 , 仅 2010 年 施工 的 房产 就 够 为 每个 人 提供 41 平米 的 住房 。

    而且 还有 房地产商 , 包括 外地 房地产商 在 不断 进入 鄂尔多斯 。 滞销 之中 , 房价 纷纷 下跌 , 而 降价 成为 许多 房地产商 的 选择 。

    一名 当地 人士 告诉 记者 , 自己 的 房子 去年 价格 在 9000 元 每 平米 , 而 今年 这 一 地区 新房 价格 不过 8000 元 每 平米 。

    另 据 一名 长期 观察 鄂尔多斯 房地产 人士 的 观察 , 今年 以来 房地产 早已 有 价无市 , 打折 促销 不断 。 “ 最 典型 的 是 绿城 项目 。 ” 这位 房地产 观察 人士 说 。

    他 提到 的 是 位于 乌兰 木伦 河畔 的 城 投 绿城 · 成园 项目 。 该 项目 宣传册 介绍 , 销售 价格 为 每 平方米 6900 元 。 但 这 一 项目 位于 鄂尔多斯 康巴 什 新区 CBD , 是 鄂尔多斯 令人瞩目 的 豪宅 之一 。 6900 元 的 价格 不仅 开创 了 鄂尔多斯 销售 价格 的 新低 , 也 远远 低于 部分 中低端 地产 的 价格 。

    据 当地人 介绍 , 2005 年时 鄂尔多斯 房地产 的 均价 在 每 平方米 1000 元 左右 , 2006 年时 大约 在 1500 元 , 到 2007 年时 均价 达到 了 5000 多元 , 平均 涨幅 约 3 倍 。 而 2009 年时 , 房价 再次 大幅度 上涨 , 达到 7000 - 8000 元 左右 , 2010 年 房价 小幅 上涨 , 普遍 涨幅 为 600 - 700 元 , 当时 , 一些 高档 住宅 或 商业地产 售价 已 达到 2 万 - 3 万每 平米 。

    绿城 内部 人士 介绍 , 一定 程度 上 , 6900 元 / 平米 的 价格 已经 低于 成本价 , 但 即使 是 如此 低 的 价格 , 开盘 销售 后 还要 推出 优惠 , 最低 折扣 将 能达 到 9 折 。

    国内 豪宅 开发商 星河 湾 在 鄂尔多斯 则 采取 了 令人 叹为观止 的 营销 手段 。 “ 星河 湾 请 了 四个 销售代理 公司 , 包下 鄂尔多斯 的 多家酒店 , 几乎 天天 请 人 吃饭 。 ” 前述 房地产 观察 人士 介绍 , 他 笑 称 : “ 在 鄂尔多斯 几乎 所有 有钱人 应该 都 吃 过 星河 湾 的 饭 。 ”

    据 了解 , 星河 湾 在 鄂尔多斯 拥有 约 500 名 营销 人员 , 楼盘 每 星期 都 有 宴会 或者 其他 形式 的 活动 , 来 邀请 消费者 参加 。 此外 , 公司 不惜 血本 在 各 大 媒体投放 广告 , 就 连 鄂尔多斯 的 机票 上 也 被 攻占 。 公司 还 准备 包机 邀请 客户 到 广州 星河 湾 参观 旅游 , 费用 全部 由 公司 承担 。

    然而 即使 这样 , 星河 湾 的 销售 业绩 也 并 不 理想 。 据 星河 湾 销售 人员 透露 , 星河 湾 目前 成交量 将近 200 套 , 但 大部分 只是 交 了 定金 , 并未 签约 。 如果 按照 价格 每 平方米 2 万 计算 ( 实际 价格 折 后 不到 2 万 ) , 200 套 住房 的 销售量 大约 20 亿 元 , 而 星河 湾 进入 鄂尔多斯市 市场 时 , 宣称 的 目标 是 开盘 百亿 。

    2009 年 , 星河 湾 在 上海浦东 的 项目 开盘 首日 创造 了 “ 6 小时 40 亿 ” 的 奇迹 , 2010 年 在 太原 的 项目 开盘 首日 认购 金额 又 超过 上海 。

    星河 湾 的 营销 方式 和 销售 境况 , 在 今年 的 鄂尔多斯 各 大楼 盘中 并 不 少见 , 比如 伊泰 · 华府 世家 在 开盘 首日 也 举行 了 大型 的 开盘 活动 , 而 等待 时机 开盘 的 泰 悦 府 , 目前 239 套房 , 也 才 内部 陆续 认购 了 20 余套 , 不足 供应量 的 十分之一 。

    一些 本土 开发商 在 万般无奈 之下 , 把 项目 的 开盘 日期 一推 再 推 。 今年 以来 , 鄂尔多斯 的 开盘 项目 寥寥无几 。

    犹疑 的 信心

    在 鄂尔多斯 的 民间 借贷 体系 中 , 信任 起到 了 非常 重要 的 作用 。

    “ 鄂尔多斯 人 朴实 , 和 其他 地方 不 一样 。 ” 一 位 鄂尔多斯 人 告诉 记者 。 他 给 记者 看 了 一 张 “ 传说 中 ” 的 “ 白条 ” 。 据说 , 在 鄂尔多斯 当地 借钱 只 需要 在 一 张 卷烟 那么 宽 的 纸 上 写 个 借条 , 关系 好 的 连 条子 也 不用 写 。

    记者 看到 的 这 张 借 条约 手掌 大小 , 用 印刷体 打印 了 “ 债权人 ” “ 借款 金额 ” “ 借款 利率 ” 几 个 字 , 每个 词 后面 手写 了 对应 的 信息 , 在 借款 金额 、 借款 利率 的 数字 上 还 盖上 了 红 指印 。

    纸条 下方 是 借款人 的 签名 , 以及 一 条 关于 利息 的 详细 说明 。 让 记者 印象 深刻 的 是 , 利息 是 3 分 , 但 对于 借款 的 开始 和 结束 时间 , 以及 付息 时间 并未 作出 说明 。

    “ 这 张 条子 可能 是 长期 借款 , 所以 没有 写 这些 。 ” 另 一 位 当地 高利贷 放款 人 告诉 记者 。 他 说 , 这样 的 条子 很 常见 , 也 有 一些 比较 规范 的 , 会 对 借款 的 起止 时间 、 本金 和 利息 的 结算 方式 作出 规定 。 记者 了解 到 , 一些 借条 上 还 会 写 上 如果 利息 和 本金 偿还 不了 时 的 处理 方式 。

    虽然 说 信任 是 关键 , 但 许多 鄂尔多斯 人 正在 将 借条 转 成 正规 合同 。 记者 所 看到 借条 的 主人 , 在 当日 下午 打印 出 一 份 三 页 的 借贷 合同 样本 , 并 打算 让 所有 打 条子 的 借款者 重新 签订 合同 。

    当 记者 询问 这样 做 有 什么 好处 时 , 该 人士 表示 合同 总 要 正式 些 , 而且 如果 遇到 纠纷 , 条子 的 利息 超过 法定 利率 4 倍 的 部分 得不到 保护 , 但是 如果 是 借款 合同 , 合同 中 对 利息 有约 定则 会 受到 保护 。

    这位 借款者 表示 对 当地 借贷 环境 有 信心 , 但 仍 忍不住 抱怨 : “ 鄂尔多斯 老板 们 能 不能 站 出来 , 不要 不 接 电话 ? ”

    他 认为 , 大多数 当地 借款人 有 一定 的 实力 , 即使 是 不见 了 也 只是 为了 躲债 , 并非 跑 路 , 而且 资产 也 足够 偿债 。 有 一 位 他 借给 资金 的 借款人 资金 链 发生 问题 , 但是 该 人士 拥有 四五 辆 路虎 汽车 。 “ 随便 卖 一 辆 也 是 好几百万 , 不会 有 问题 的 。 ”

    但是 , 他 认为 , 很多 老板 为了 躲债 不 接 电话 , 甚至 逃走 , 很 令人 气愤 。 “ 接 个 电话 也好 啊 。 都 是 熟人 , 没有 钱也 不会 硬 逼 的 。 ” 而 对于 中富 地产 的 做法 , 他 认为 是 比较 负 责任 的 。

    在 鄂尔多斯 的 民间 借贷 体系 中 , 大多数 钱 是 借给 熟人 , 或者 通过 熟人 作为 中介 , 具有 天然 的 信任 关系 。 一名 已经 多日 拿 不到 利息 的 债权人 告诉 记者 : “ 我 很 信任 他 ( 欠债人 ) , 所以 我 不会 去 催 他 。 如果 我 把 钱从 他 那里 拿 回来 , 别人 听说 了 可能 也 会 来 讨 , 他 的 资金 链 就 会 出 问题 。 ”

    另 一 位 债权人 则 表示 : “ 我 很 信任 他 , 但是 如果 别人 找 他 要钱 , 我会 担心 要 晚 了 钱拿 不 回来 , 也 会 去 要钱 。 ” 这位 债权人 认为 , 现在 的 市场 资金 紧张 , 和 债权人 纷纷 收回 贷款 有关 。

    “ 现在 大家 都 不敢 往 外放 了 。 除非 是 资源 类 的 借款 , 才 有人 放 , 利息 不过 一个 月 1 分 5 左右 。 其他 的 哪怕 是 5 分 的 利息 也 不敢 借 出去 , 大家 都 宁愿 少 得 利息 但 要 保 险些 。 ”

    一名 接近 银行 的 人士 告诉 记者 , 因为 普遍 收 贷 , 近期 鄂尔多斯 各 银行 的 存款 直线 上升 。

    鄂尔多斯 人 与 人 之间 的 信任 , 以及 对 未来 抱 有的 希望 是 民间 借贷 市场 的 稳定剂 。

    但 记者 听说 , 过去 鄂尔多斯 也 不乏 骗 贷 事件 。 “ 一 个人 拿 了 几百 万元 , 买 了 两 辆 好车 , 租 一个 好 办公室 , 开 着 车 去 借钱 , 别人 一 看 他 的 装备 就 同意 借 了 几 个 亿 。 结果 这个 人 一 转身 就 跑 了 。 ” 当地人 描述 。 而 曾经 发生 的 真实 事件 是 , 一个 借款人 用 几十万 在 北京 租 了 三 天 的 办公室 , 然后 从 鄂尔多斯 骗 走 了 几 个 亿 。

    “ 现在 不 催 债 还是 因为 觉得 有 希望 , 如果 没有 信心 真的 到 了 需要 撕破 脸皮 的 时候 , 还是 要 撕破 。 ” 一名 当地 放贷 者 表示 。

    一些 贷款 的 担保 者 也 因此 受到 了 损失 。 因为 借款人 还 不了 , 王强 ( 化名 ) 作为 担保 者 支付 了 230 万 。

    正如 之前 提到 的 一家 知名 酒店 的 做法 , 当地 债权人 和 债务人 协商 , 宽限 债务 时间 , 或 降低 利息 、 将 债权 转 成 股份 或者 用房 产 代偿 , 都 是 较 好 的 解决 方式 。

    谁 最 可能 出 问题 ?

    鄂尔多斯 的 民间 借贷 市场 错综复杂 。

    “ 你 借 我 的 钱 , 我 借 你 的 钱 , 谁 都 算 不 清 。 说不定 在 大街 上 碰到 一 个人 , 就 有 借贷 关系 。 ” 鄂尔多斯 一 位 文化界 人士 介绍 。

    在 错综复杂 的 借贷 关系 中 , 可以 简单 地 将 借贷 人 分成 有 实体 公司 的 借贷 人 以及 中介人 , 借贷 公司 分为 单一 的 房地产 公司 和 有 其他 产业 的 房地产 公司 。

    “ 出 问题 的 人大 部分 都 是 倒 来 倒 去 的 人 , 没有 自己 的 公司 。 ” 一名 鄂尔多斯 民间 借贷者 告诉 记者 。 这些 人 在 放 出去 的 款 收 不 回来 时 , 便 没有 钱 支付 借款 的 利息 , 从而 发 生资 金链 断裂 。

    比如 记者 在 中富 公司 遇到 的 一 位 债权人 , 她 借给 中富 公司 的 两千 万中 只有 几十万 是 自己 的 , 其他 均 为 从 亲戚 、 朋友 处以 2 分 或者 2 分 5 的 月息 借 得 , 再 放 给 中富 公司 , 角色 主要 是 资金 中介 。

    此外 , 一些 人 把 从 银行 获得 的 贷款 用于 放贷 。 “ 我 一个 朋友 买车 , 从 银行 贷 了 几十万 , 转手 就 借 出去 了 。 ” 一名 当地人 介绍 。 购房 后 办理 按揭贷款 , 把 节余 资金 用于 放贷 , 然后 用 高利贷 利息 支付 房款 的 现象 也 非常 常见 。 “ 这里 人 买房 肯定 是 按揭 的 , 省 下来 的 钱 放 出去 足够 支付 利息 。 但 如果 高利贷 市场 出 问题 , 还 房贷 的 钱也 没有 了 。 ” 前述 人士 介绍 。

    2010 年 以来 , 鄂尔多斯市 发生 多起 高利贷 崩盘 事件 , 其 中资 金上亿 的 案件 包括 众 博 商贸 有限责任 公司 老板 梅良玉 一 案 、 金亿泰 汽 贸 担保 公司 总经理 祁 有 庆 一 案 和 苏叶 女 涉嫌 非法 吸收 公众 存款 案 等 。

    有 实体 公司 的 企业 , 处境 相对 好 一些 。

    记者 在 鄂尔多斯市 时 , 曾 听说 当地 一家 知名 酒店 发 生资 金链 问题 , 于是 老总 包 了 一 辆 汽车 , 请 所有 的 债权人 到 酒店 吃饭 , 告知 债权人 自己 的 情况 , 并 表示 , 如果 大家 都来 要 债 那么 公司 只能 破产 , 或者 大家 可以 缓 一 缓 或 选择 成为 公司 的 股东 。

    鄂尔多斯 近期 出现 了 不少 “ 抵债 房 ” , 即 一些 还 不 起 钱 的 房地产 开发商 用房 子来 抵债 。 比如 中富 公司 公布 了 详细 的 房屋建筑 图 以及 不同 资产 的 市场价 , 作为 偿债 资产 。 记者 还 听说 了 其他 多 处 抵债 房 。

    “ 和 债权人 协商 , 或 用 房子 抵债 的 做法 都 很 常见 。 ” 一 位 房地产 人士 评述 。 一 位 建筑施工 人员 则 称 , 今年 由于 楼市 不好 , 许多 地产 商都 希望 用房 子来 抵 建筑 款 , 如果 不要 房子 , 建筑 款项 只能 欠 着 。

    不过 债权人 大多 不 满意 抵债 房 的 定价 , 希望 打折 。 有时候 , 为了 尽快 回笼 资金 , 房地产 商也 会 “ 割肉 ” 。

    记者 听说 位于 鄂尔多斯 第 五 小学 附近 的 一个 楼盘 , 原价 7000 元 左右 每 平方米 , 现在 抵债 价格 只 有约 3500 元 。 另 一 位 房地产 人士 表示 , 知道 这 处 房产 要 抵债 , 但 认为 价格 不 太 可能 如此 之 低 。 “ 应该 是 有 一些 条件 , 比如

    一次性 付款 是 一个 价格 , 多次 付款 价格 则 高 一些 。 或者 最低 的 楼层 是 3500 元 , 每 高一 层 往 上 加价 。 也 有 可能 3500 元 是 起拍 底价 , 实际 拍卖价 格高 一些 。 ” 这位 人士 推测 。

    中富 公司 在 估价 时 , 把 18000 元 每 平方米 的 底商 价格 折 为 16000 元 , 而且 在 债权人 的 要求 下 , 对 价格 再次 进行 了 85 折 。

    也 因此 , 很多 鄂尔多斯 人 并 不是 很 恐慌 。 “ 房子 还 在 那里 , 最 坏 的 打算 就是 拿 房子 。 ” 一名 鄂尔多斯 人 说 。 他 认为 , 虽然 鄂尔多斯 房价 有 泡沫 , 但 也 有 一定 的 刚性 需求 , 而且 外来人口 逐年 增多 , 房地产 只是 遭遇 暂时 的 寒冬 。

    此外 , 拿 地 的 时间 不同 , 企业 面临 的 问题 也 不同 。 “ 前 几 年 拿 地 的 企业 问题 应该 不大 , 出 问题 的 企业 大多数 是在 近 两 年 拿 地 的 。 ” 一 位 鄂尔多斯 当地 放贷 人员 表示 。 近 两 年 , 鄂尔多斯 地价 飞涨 。

    但 对于 没有 实业 的 借贷 中间人 , 一旦 发 生资 金链 断裂 , 将 没有 任何 东西 给 债权人 , 因此 出现 “ 跑 路 ” 或 自杀 等 事件 。 有 实体 的 公司 境况 好 于 借贷 中间人 , 而 有 多种 资产 的 房地产 公司 又 好 于 单纯 的 房地产 公司 。

    中富 公司 的 另 一 位 股东 郝小军 还 经营 着 一家 煤炭 运输公司 , 中富 公司 负责 处理 债权人 事务 的 人士 告诉 记者 , 郝小军 已经 从 煤炭 运输公司 中 拿出 1000 万元 , 准备 用于 解决 中富 公司 的 问题 。

    在 当地 , 许多 房地产 开发商 同时 也 经营 煤矿 或者 酒店 等 产业 , 其他 产业 的 资金 可以 为 房地产 暂时 输血 。

    “ 出 问题 的 不会 有 大 企业 。 因为 大 企业 除了 房地产 , 肯定 还有 其他 产业 作为 支撑 。 ” 一名 市场 乐观 人士 称 。

    不过 也 有 市场 悲观者 。 “ 问题 一 天 比 一 天 严重 , 不 知道 危机 什么 时候 会 爆发 。 ” 一名 小 贷 公司 人士 认为 。

    “ 麻木 了 。 ” 有人 说 。 “ 习惯 了 , 大家 对此 都 有 预期 。 ” 一 位 接近 司法部门 的 人 说 。

    据 了解 , 近期 鄂尔多斯 经侦 支队 尤为 繁忙 , 常常 加班 , 而 所有 和 高利贷 相关 人士 都 被 打 了 预防针 , 不得 向 外 泄露 任何 和 办案 有关 的 信息 。

    政府 在 行动

    危机 中 , 很多 人 将 目光 转向 政府 。

    中富 公司 希望 政府 给予 部分 费用 减免 , 并且 能 帮助 其 向 银行 申请 流动 贷款 , 以及 让 银行 发放 购房者 的 按揭贷款 。

    许多 借款人 都 寄 希望 于 政府 救市 , 并且 认为 , 即使 市政府 不 考虑 , 省 自治区 政府 也 会 考虑 这 一 问题 。

    今年 下半年 以来 , 鄂尔多斯 市政府 多次 组织 企业家 召开 座谈会 , 并 为 企业 协调 银行 贷款 。 在 政府 的 协调 下 , 部分 企业 的 贷款 已经 得以 延期 。 政府 的 另 一个 举措 是 , 将 5000 万元 以上 的 融资 者 进行 监控 , 防止 其 外逃 。 此外 , 政府 和 当地 的 鄂尔多斯 商会 联合 成立 了 担保 公司 。

    中央 财经 大学 金融法 研究所 所长 黄震 建议 , 政府 可以 考虑 四点 措施 。 第一 是 要求 借款人 拿 着 借条 到 金融 办 或者 公证 机构 对 借条 进行 公证 。 公证 者 可以 获得 优先 偿债 权 。 通过 这 一 步骤 可以 摸清 楚 借贷 情况 。 第二点 是 允许 部分 企业 倒闭 。 “ 有的 企业 有 投机 冲动 , 要 让 有些 人 承受 风险 的 惩罚 。 ” 第三点 是 不要 轻易 抓 人 , 让 借贷 事件 刑事 化 , 要 尽量 认定 为 是 民间 借贷 违约 。 第四点 是 要 设法 鼓励 民间 资本 尽量 进入 正规 金融机构 。

    “ 如果 作为 刑事案件 处理 , 企业 会 瘫痪 , 债权人 更加 没有 信心 。 一些 本来 可以 循环 的 资金 链 也 断掉 了 。 ” 黄震 建议 , “ 对于 一部分 还有 潜力 可 挖 的 企业 , 可以 重整 秩序 , 通过 债权人 会议 等 进行 债权 重整 , 再 从 银行 贷款 。 ”

    和 记者 攀谈 的 多 位 债权人 也 表达 了 这 一意 愿 。 “ 我们 所有 的 努力 目标 是 , 不要 进入 司法 程序 。 ” 中富 公司 负责 债权 处理 的 人士 称 。 因为 如果 介入 司法 程序 , 就 需要 冻结 公司 资产 , 公司 将 无法 运营 。

    为了 安抚 债权人 , 公司 迅速 列出 两 套 解决方案 , 并 对于 愿意 等待 、 领取 现金 的 债权人 承诺 , 在 10 月 后 将 支付 1 分 5 的 利息 ( 1.5% 月息 ) 直到 还款 。

    另 一 位 债权人 告诉 记者 , 他 的 一个 朋友 去年 以 每亩 40 万元买 了 100 亩 土地 , 但是 看到 市场 的 资金 情况 后 , 并未 开始 开发 , 今年 地 的 价格 已经 涨 到 了 每亩 120 万 。 这位 朋友 现在 欠 了 一些 钱 , 但 这位 债权人 认为 , 土地 的 价值 足以 抵债 , 但 如果 诉诸 法院 , 法庭 拍卖 的 结果 可能 低于 市价 。

    吴英 和 石 小红 案件 中 也 出现 过 类似 的 情况 。 吴英一 案 中 , 根据 媒体报道 , 吴英 的 本色 集团 在 吴英 被 刑拘 之前 经营 状况 良好 , 而且 到 审判 时 , 她 的 资产 如果 不是 被 非法 没收 和 拍卖 , 不但 能够 偿还 所有 的 债务 , 且 吴英 可能 也 已 是 坐 拥 价值 数亿 元 资产 的 富豪 。

    但 这 需要 债权人 和 债务人 之间 的 信任 , 以及 债权人 充分 的 还款 意愿 。

    戚聿东 提出 了 五点 建议 , 包括 : 适当 调整 偏 紧 的 信贷 政策 , 尤其 是 对 中小企业 不 应 一刀切 紧缩 贷款 ; 加强 对 民间 高利贷 现象 的 政策 规范 和 监管 , 将 民间 借贷 特别 是 高利贷 行为 纳入 “ 体制 内 ” 一并 管理 和 监管 , 不能 因为 超出 银行 贷款 基准 利率 4 倍 以上 不 受 法律 保护 为由 , 而 对 高利贷 行为 听之任之 ; 严格 控制 银行 和 上市公司 资金 体外循环 现象 ; 加强 公众 金融 教育 以及 建立 针对 中小企业 的 综合 服务 体系 , 真正 解决 中小企业 融资 难 问题 。

    多 位 参与 借贷 人士 表示 , 希望 媒体 不要 过度 报道 , 将 事情 扩大 引起 市场 恐慌 。 黄震则 特别 提出 , 要 小心 微 博 的 放大 效应 。

    但 无论 媒体 是否 报道 , 在 鄂尔多斯 当地 各种 传闻 已经 铺天盖地 。 “ 最 坏 的 时候 还 没有 到来 。 ” 当地 一 位 投资 业界 人士 表示 。 他 介绍 , 每年 年底 时 , 房地产 企业 要 结算 工程款 , 而 2010 年初 当地 银行 放出 大量 贷款 , 这 意味着 2012 年初 将 是 大量 房地产 企业 还款 大限 。

    “ 到 年底 问题 会 更 严重 。 ” 该 人士 判断 。

    有 市场 人士 告诉 记者 , 鄂尔多斯 当地 银行 的 贷款 额度 已经 用 完 。 而 黄震 认为 , 短期 内 中国 的 通胀 形势 不会 改变 , 因此 货币政策 也 不会 改变 , 加之 房地产 调控 政策 , 如果 放任 正规 金融机构 对 微小 企业融资 难 无所作为 , 放任 民间 借贷 的 投机 化 倾向 , 鄂尔多斯 民间 借贷 风险 可能 进一步 积聚 和 扩大 。





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